二手房“带押过户”模式来了！有望大幅缩短交易时间，降低交易成本！

9月20日，广州日报全媒体记者从银行机构独家获悉，人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知，旨在贯彻落实中央政治局会议精神，进一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善型住房需求。该模式的推广，让二手房交易环节更快更便捷。

什么是“带押过户”

二手房“带押过户”模式是指“房屋含抵押过户——办理购房抵押登记”全流程闭环模式，实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接。以此可以节约交易成本，可盘活二手房交易。

据了解，原交易模式下，如果二手房有贷款未还清，多以先结清贷款再过户。如此一来，购房者办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。

买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。

人民银行广州分行有关人员表示，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

二手房“带押过户”具备法律条件

“实际上，二手房‘带押过户’是有法律依据的，《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”广州资深按揭贷款专家、大源按揭总经理郑大源介绍说。

因为该模式存在风险以及需要跨行合作互认、多部门合作等，目前推行的力度不大，这也是金融监管部门发通知鼓励推广的原因。“接下来，有金融监管的鼓励，跨行之间的合作、以及银行与房管部门的沟通对接将更加通畅。”郑大源预计道。

有不愿意透露姓名的房屋中介人士也认为，推广二手房“带押过户”模式，将有助于房屋买卖双方手续办理更快速更便捷。一旦有了“带押过户”，无需解押就可以交易，会让更多房主愿意挂牌出售了。而对于买房人来说，也不用再纠结到底要不要把自己的首付款给卖方来解押了，安全性有保障。

人民银行广州分行也指出，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

人民银行广州分行表示，鼓励结合实际探索“带押过户”模式。在推广二手房“带押过户”过程中，要及时总结做法，形成可复制可推广的经验；工作过程中，如遇新情况，请及时向上级行报告。各金融机构要积极优化完善业务流程，提升办事效率，结合各地实际，与不动产登记中心、第三方机构建立业务合作关系，形成具体操作规程或者业务指南，并做好相关业务人员的培训和客户宣讲等工作；执行过程中，如遇问题，请及时向当地人民银行报告。

预计接下来还会有更多城市跟进推出

广州日报记者观察到，实际上，二手房“带押过户”近期在国内多个地区陆续推出。

9月中旬，海南省政府官网发布“关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》和《海南省稳经济助企纾困发展特别措施(2.0版)》的通知”。其中提到二套房首付比例降至四成、二手房“带押过户”登记试点等楼市新政，引起了外界的广泛关注。

同样是9月中旬，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。此外，昆明、苏州、福州等城市支持或有限度支持这一模式。

郑大源认为，《民法典》的二手房“带押过户”具备了法律条件，预计接下来还会有更多城市跟进推出。在按揭贷款持续低迷的背景下，各银行作为抵押权人也有意愿配合执行，提振房地产需求市场的效果值得期待。

广州多家银行：正研究二手房“带押过户”模式

带押过户”让二手房交易环节更快更便捷，不少市民对这种模式的推广拍手称赞。那么，目前广州银行机构二手房“带押过户”执行情况如何呢？

多家银行表示，正在研究二手房“带押过户”模式。有国有大行广州分行表示，目前可以办理行内带押过户的转按业务。对于抵押权隶属跨行的，为防范抵押权悬空，正在探讨如何通过引入担保、公证等方式，确保带押过户和新业主按揭贷款抵押权的顺利实现。

不过，广州资深按揭贷款专家、大源按揭总经理郑大源表示，引入公证、担保，也存在一定问题。一方面，需要增加费用，未能减负，交易双方需要支付公证费或者担保费，依然是一笔负担，甚至需要支付两笔费用。另一方面，按照目前担保公司的通行做法，担保存在放大作用，假设放大25倍，那么100万元保证金可放大到2500万元担保金额，而当前房子金额动辄几百万上千万元，一旦出问题，担保公司的赔付能力有限，对银行来说是没有保障的，所以目前对银行来说，担保金不够，担保能力不强，这也是此前与“带押过户”模式类似的按揭转贷款模式做不下去的原因。

如何更好保障各方利益？

如何让各方的利益得到保障，以便二手房“带押过户”更顺利推进呢？郑大源建议，推广二手房“带押过户”模式，必须尊重原银行未结清的事实，建议先“二押”，取消原来贷款银行必须开具“涂销证明”的做法，改为开具“变更抵押证明”，以此保证原贷款银行的利益。房子过户后，原银行是一押银行，新的贷款银行则是二押银行。

同时，二手房购房者的首付款，房贷放款等，在原贷款银行一押解除之前，都要进行资金托管，并以尊重原贷款银行为原则，无论买家申请商业贷款还是公积金贷款，所有的资金都需要由原贷款银行指定的中间账户监管，以此确保原贷款银行利益。

此外，还需要网签合同提供技术性保障。目前各个银行与房管局的网签系统已实现联网。建议当前的网签系统增加一模块，备注本次交易是否属于“带押过户”，由原贷款银行注明。如此一来，新贷款银行知悉这是带押过户，由此在新银行是二押的前提下可以放款。

广州住房公积金管理中心现在规定，如果买家申请公积金贷款，则首付款需要在公积金中心指定的账户办理托管，在带押过户前提下，公积金中心需要让步，由原银行监管相关费用。这么一来，各方都知道了房子是否是“带押过户”，以将风险降至最低，保护各方的利益。“不过，这个过程需要原贷款银行、新贷款银行、公积金中心、房管局多方的配合才能实现。”郑大源表示。

来源：广州日报  记者：林晓丽、王楚涵   资料图：莫伟浓

编辑：王雯哲 审核：周密